Сүүлийн үед нийслэлийн нутаг дэвсгэрт барьж буй барилгуудад осол гарч хүний амь эрсдэх, барилга барьж буйтай холбогдсон хэрүүл уруул шат дамжин үргэлжлэх сөрөг үзэгдэл олон түмний анхааралд өртөх болсон. Зарим хүн “Энэ чинь өмнөх жилүүдэд зөндөө л гарч байсан уршигт үзэгдэл. Одоо л ил гарч иргэд, хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах тал дээр дорвитой анхаарахгүй бол болохгүй гэдгийг сануулж байна л даа” гэцгээх. Энэ нь ч үнэн юм. Монгол Улсын иргэд эрүүл, аюулгүй орчинд амьдрах эрхтэйг Үндсэн хуульд зааж өгсөн нь бий. Өглөө нь эрүүл саруул гэрээсээ гарч явсан нэгэн тус салбарт үйл ажиллагаа явуулж буй зарим иргэн, аж ахуйн нэгжийн хэнэггүй байдал, хурган дарга нарын албан тушаалаа урвуулан ашигласан зэрэг увайгүй байдлаас болж нөгөө ертөнцөд очиж байна. Амьдарч буй газрынхаа шороог үмхэх шахам олж авсан хэдэн бор төгрөгөө барилгын бизнес эрхлэгчдэд луйвардуулах, хүн амьдрах аргагүй шахам байрыг зээлээр авч насаараа гундуухан өртэй алхахыг хэн хүсэх вэ. Энэ бүхний учир шалтгаан нь нийслэлийн нутаг дэвсгэрт барилга барих, газрын эрх олгох, барилгын эх засвар зураг батлах, барилга угсралтын ажил эхлүүлэх, ашиглалтад оруулах үйл ажиллагааны замбараагүй, уялдаа холбоогүй байдлаас үүдэн гарч байдаг. Иргэдийн гомдол хүсэлтийн дагуу нийслэлийн удирдлагуудаас энэ хярамцагийг зүй зохист нь оруулах нэгдсэн бодлого явуулж, үүний үрээр НИТХ-аас шинэ журам батлан гаргасан нь олон түмний айдас хүйдэс, гомдлыг нимгэлэх нааштай алхам болов. Өөрөөр хэлбэл, нийслэлийн нутаг дэвсгэрт барилгын зориулалтаар газар олгохоос эхлээд барилга байгууламжийг барьж ашиглалтад оруулах хүртэлх үйл ажиллагааг нэгтгэн зохицуулсан эрх зүйн баримт бичгийг боловсруулах шаардлагатай байсан нь биеллээ оллоо.
Журам батлагдсанаар иргэн, хуулийн этгээдийн барилгын зориулалтаар газар олгох, эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийн гэрчилгээг дуудлага худалдаа, төсөл сонгон шалгаруулалтаар олгох, эзэмшлийн гэрчилгээг шилжүүлэх, хугацааг сунгах, газрын зориулалтаар талбайн хэмжээг өөрчлөх зэрэг хүсэлтийг шийдвэрлэх, эдгээр харилцааг зохицуулах бүрэн мэдээлэл авах боломж бүрдэж байгааг дурдах нь зүй. Энэ журмыг Монгол Улсын Засгийн газрын 2010 оны тавдугаар сарын 19-ний өдрийн 119 дүгээр тогтоолоор баталсан “Захиргааны хэм хэмжээ тогтоосон шийдвэр гаргах журам”-ын дагуу боловсруулсан юм билээ. Эдүгээ хүртэл нийслэлийн барилга байгууламжтай холбоотой үйл ажиллагааны журмаар зохицуулагдах харилцаа нь Газрын тухай, Барилгын тухай, Хот байгуулалтын тухай хууль, УИХ-ын 2013 оны 23 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Улаанбаатар хотыг 2020 он хүртэл хөгжүүлэх ерөнхий төлөвлөгөөний тодотгол, 2030 оны хөгжлийн чиг хандлага”, Засгийн газрын 2003 оны 28 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Газар өмчлүүлэх, эзэмшүүлэх, ашиглуулах дуудлага худалдаа явуулах журам”, 2003 оны “Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээ олгох, бусдад шилжүүлэх, гэрчилгээний хугацааг сунгахад төлөх хураамжийн хэмжээг тогтоох тухай” 205 дугаар тогтоол, 2009 оны 204 дүгээр тогтоолоор батлагдсан “Барилга байгууламжийн зураг төсөл боловсруулах, зөвшилцөх, магадлал хийх дүрэм”, 2012 оны 151 дүгээр тогтоолоор батлагдсан “Барилгын ажлыг эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл олгох, ашиглалтад оруулах дүрэм”-ээр тус тусдаа зохицуулагдаж ирсэн. Эдгээр эрх зүйн актыг хэрэгжүүлэх, үйл ажиллагаагаар нь тодорхой нэгдсэн дараалалд оруулах, харилцан уялдаатай болгосон нь том дэвшил. Нөгөөтэйгүүр, нийслэлийн нутаг дэвсгэрт барилгын зориулалтаар газар олгохоос эхлээд барилга байгууламжийг барьж ашиглалтад оруулах хүртэлх үйл ажиллагааг нэгтгэн зохицуулсан эрх зүйн баримт бичгийг юун түрүүнд боловсруулах шаардлагыг хангажээ.
Нийслэлийн хэмжээнд газар болон барилгын асуудлаар иргэн, хуулийн этгээд төрийн үйлчилгээ авахад тухайн харилцааг зохицуулсан олон хууль, дүрэм, журмыг үзэж танилцах шаардлага гардаг. Уг эрх зүйн актууд нь зарим тохиолдолд олдохгүй хүндрэлтэй байдгийг хүмүүс мэднэ. Иргэн, хуулийн этгээдэд төрийн үйлчилгээг чирэгдэл учруулахгүй үзүүлэх эрх зүйн орчинг бий болгох үүднээс барилгын зориулалтаар газар олгох, газрын эрх шилжүүлэх, хугацаа сунгах, зориулалт, талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах, барилгын эх загвар зураг батлах, барилга угсралтын ажил эхлүүлэх, ашиглалтад оруулах үйл ажиллагааг нэгтгэн зохицуулсан журмыг гаргасан нь нүдээ олсон хэрэг болов. Энэ журам батлагдсанаар дээрх үйл ажиллагаатай холбоотой хүсэлтийг шийдвэрлэх, эдгээр харилцааг зохицуулах бүрэн мэдээллийг авах боломж бүрдэж байгааг онцлон дурдууштай.
Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай шийдвэр гаргах үйл ажиллагааг авч үзье. Иргэн, хуулийн этгээдийн газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх, хугацаа сунгах, газрын зориулалт болон талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах хүсэлтийг хүлээн авч шийдвэрлэх асуудлыг тусгасан. Мөн газрын эрхийн гэрчилгээг барилга өмчлөх эрх шилжсэн, батлагдсан архитектур төлөвлөлтийн даалгаврын дагуу боловсруулсан зураг төслөөр барилга угсралтын ажлыг эхлүүлсэн тохиолдолд шилжүүлэхээр зааж өгсөн байх жишээтэй. Зарим этгээд орон сууц барина гээд үйлчилгээний болон цэнгээний газар барьж орхидог. Дахиад л маргаан өрнөнө. Хэн ч хариуцлага хүлээхгүй өнгөрдөг. Газрын ашиглалтын зориулалтыг өөрчлөхөд хотын хөгжлийн ерөнхий төлөвлөгөө, дүүргийн болон нутаг дэвсгэрийн бүсчлэл, газар зохион байгуулалтын ерөнхий төлөвлөгөөг баримтлан шийдвэрлэх асуудлыг журамд тусгасныг талархан харууштай. Мөн газрын зориулалтад өөрчлөлт оруулахад тавигдах шаардлагыг тусгайлан тодорхойлж өгсөн нь ч бий. Журмын хориглох зүйлийн заалтууд дотор инженерийн шугам сүлжээний хамгаалалтын зурваст барилга байгууламж төлөвлөх, барихыг хатуу хориглосон нь одоогийн замбараагүй байдлыг цэгцлэхэд том хөшүүрэг болох юм.
Иргэдэд таалагдахуйц нэг заалт бол газар эзэмшүүлэх эрхийг дараах тохиолдолд төсөл шалгаруулалтаар олгох болсон явдал. Тухайлбал, эрчим хүчний болон цэвэр усны эх үүсвэр, цэвэрлэх байгууламж, хог дахин боловсруулах үйлдвэр хийгээд нэг мянгаас дээш ажлын байр бий болгосон үйлдвэрийн зориулалттай барилга байгууламжийн эзэд дээрх эрхийг эдлэх ажээ. Ер нь, төсөл шалгаруулалтын мэдээ болон түүний үр дүнтэй хэрхэн танилцах вэ гэдгийг иргэд юун түрүүн сонирхож буй нь лавтай. Үүнийг Хэвлэлийн хүрээлэнгээс гаргасан өдөр тумын хэвлэлийн рейтингэд эхний таван байрт орсон гурваас доошгүй сонины нэгдүгээр нүүрэнд А5-аас дээш хэмжээтэйгээр, үндэсний хэмжээний радио, телевизийн гурваас доошгүй сувгаар 20-оос дээш секундын хугацаатай мэдээг өдөрт гурваас доошгүй давтамжтайгаар тав хоногийн турш, мөн НЗДТГ, барилга хот байгуулалтын болон газрын асуудал эрхэлсэн байгууллагуудын цахим хуудсанд төсөл шалгаруулалтыг хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр зарласан өдрөөс эхлэн товлосон өдөр хүртэлх хугацаагаар байршуулж нийтэд мэдээлэх юм. Газар эзэмшүүлэх эрх олгох, барилга барих үйл ажиллагаанд иргэн, хуулийн этгээдийн оролцоог хангах саналыг тусгах болсон нь тун чухал заалт гэж болно. Ерөөс санал өгвөл зохих иргэдийн 70 хувь нь барилга барихыг зөвшөөрсөн тохиолдолд барилга барих зөвшөөрөл олгохоор болсон нь иргэний оролцоотой бүтээн байгуулалт, шууд ардчиллын бодит илрэл биш үү. Дээрх журамд нийслэлийн нутаг дэвсгэрт барилга барих зориулалтаар газар олгох, барих үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэхэд хориглох зүйлийг маш тодорхой зааж өгсөн байгаа. Эндээс нэг журмын заалтыг онцгойлон авч үзмээр санагдана. Энэ журмын 10.1.15-д дуудлага худалдаа, төсөл шалгаруулалтаар газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах хуулийн заалтыг зөрчин газар эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахыг маш хатуу хориглосон байна лээ. Үүнийг зөрчвөл нийслэлийн Засаг даргыг албан тушаалаас огцруулах үндэслэл болно гэж оруулжээ. Энэ нь манай эрхтэн дархтан, эвэртэн туурайтнуудад тун сайхан үлгэр дууриал болохыг олон түмэн дуу нэгтэйгээр дэмжиж байгаа билээ.