Б.БАДРАЛ
Гэрээслэл гэгч маш чухал баримтын тухай та лав сонссон байх. Хуучин цагт Чейзийн детектив, Бальзакийн зохиол зэргийг уншиж байхад л гэрээслэл гэгч баримт, түүнийг тойрсон ээдрээ, хэрүүл, маргааны тухай ихээхэн мэдээлэл авдаг байлаа. 
Дараа нь “Энэ капитализм ямар муухай харгис нийгэм бэ. Өөд болсон хүнийг нутаглуулж амжаагүй байж л тоолдог хэдэн зоос, тоостой газар, тоосгон байшингийн төлөө нь эхнэр хүүхэд, шинэ гэргий, нууц амраг, холын хамаатан гэсэн ээдрээтэй сүлжээ үүсгэн төрөл төрөгсөд нь хоорондоо алалцах ямар шаардлага байдаг юм бол” гэсэн бодол өөрийн эрхгүй төрдөг байсан.
Гэтэл нэг мэдэхнээ өөрсдөө өнөөх “өрөвдөхийг үл мэдэх харгис” капиталист нийгмийн гишүүд болчихсон. Газар, байр, машин, компани гээд хүн бүр л өөр өөрийн гэсэн хөрөнгө мөнгөтэй болж эхэллээ. Нэг талаас өөрийн гэсэн хөрөнгөтэй байх сайхан ч нөгөө талаас ямар ч үнээр хамаагүй баяж гэсэн уриатай нийгэм тул өрөөлийн юмнаас хумслах гээд өлбө долов хийсэн нөхдүүд захаас мундахгүй.
Уул шугамандаа үхэлгүй мөнх амьдраад өмч хөрөнгөө үүрд хамгаалаад, үржүүлээд баймаар. Даан ч төрөх үнэн, төрсний дараа зовох үнэн, зовсны дараа үхэх үнэн гэдэг. Ертөнцийн энэ хуулиас авлига өгч, арын халгаар эсвэл танил талаараа яриулж, уул руу зугатах замаар зайлсхийж чадсан хүн нэг ч үгүй.
Ертөнцийн жамаар өөд болсны дараа “Тамирын голын мөсийг долоох шахам байж олсон хөрөнгийг” чинь үлдэж хоцорсон хайртай үр хүүхэд, ач нар чинь бус харин нэрнээс цааш мэддэггүй холын хамаатан эсвэл найзын дүрээр хажууд чинь худал инээгээд явж байсан шуналтан хүч түрж, луйвардан булаасан байвал яах вэ. Нэгэнт талийсан хүн яаж ч чадахгүй.
Өөд болохоос өмнө бөө, хутагт гэгээнтэн байсан гээд ч хүчээ харуулж хайрцаг савандаа гурав эргэхээс хэтрэхгүй биз. Хамгийн гол нь хэзээ үхэхээ хэн ч мэдэхгүй. Үхэшгүй мөнхийн рашаан уусан мэт явж байтал гэнэт байшин дээрээс тоосго унаад л гүйцээ. Хамаг ээдрээ эндээс л эхэлнэ.
Манайд урьд гэрээслэл бичээгүйгээс үүдэлтэй өмч хөрөнгө хуваахтай холбоотой ээдрээ барагтай бол гарч байгаагүй. Минорат буюу айлын хамгийн бага хүү эцгийн өмч голомтыг өвлөж авдаг эцэг өвгөдийн ёсыг барьсхийгээд шийддэг байлаа. Харин сүүлийн үед энэ тухай яриа энд тэнд дуулдах болсон. Найз нартайгаа нийлж компани байгуулан баян тарган сайхан явтал гэнэт хорвоог орхиж, харин үлдсэн найз нар нь зангаа хувирган эхнэр хүүхдэд нь ч ганц төгрөг үлдээгээгүй төдийгүй, хаанаас гараад ирсэн нь мэдэгдэхгүй өр нэхэж, орон байрыг нь булааж авсан л гэнэ. Гайгүй ганц машинаас өөр овоож оцойсон хөрөнгөгүй хүн өөд болтол хамаатнууд нь ганц хүүхдийг нь бөөрөлхөж машиныг нь булааж авсан л гэнэ. Харж хандах хамаатан садан ховор, ганц бие хөгшнийг халамжлах нэрээр хажуу өрөөнд нь амьдарч байрны зардлаа хэмнэж байсан холын хамаатан нь хөгшнийг өөд болоход чимээгүйхнээр байрны эзэн болсон л гэнэ. Энэ мэт яриаг та ч лав дуулж байсан байх. Энэ бүхэн гэрээслэл бичиж үлдээгээгүй, үлдсэн өв хөрөнгийг хэн хэрхэн өмчлөхийг заагаагүйгээс л үүдэлтэй. Хүн амын төвлөрөл нэмэгдэж, өмчийн харилцаа улам ээдрээтэй болохтой зэрэгцэн иймэрхүү хэргийн тоо ойрын жилүүдэд өснө үү гэхээс цөөрөхгүй болов уу.
Иймэрхүү таагүй байдалд орохгүйн тулд гэрээслэл бичих нь үхэл хагацал зөгнөсөн муу ер бус харин үлдэх хүмүүсийн өмнө хүлээсэн хариуцлага гэж болно. Тэгээд ч гэрээслэл, өв хөрөнгийн тухай холбогдох хууль нь манайд байдаг аж. Гэрээслэл үйлдэгч ба өв залгамжлагч нарыг хооронд нь холбож, гэрээслэл үнэн зөв гэдгийг гэрчилж, нотлож байдаг хүмүүс бол нотариатчид. Иймд энэ талаар тодруулахаар бид Монголын нотариатчдын танхимын Ерөнхийлөгч Ц.Наранбаттай уулзаж тайлбар тодруулга авснаа хүргэе.
Ц.Наранбат: Гэрээслэл бичнэ гэдэг нь өөрийн хайрлаж, хүндэлж явдаг хүмүүсийнхээ өмнө хүлээсэн хариуцлага
-Манайхан гэрээслэл гэхээр л муу ёр гэх мэтийн зүйл төсөөлөх нь олон байдаг. Ер нь энэ тухай хуульд хэрхэн тусгасан байдаг юм бэ?
-Гэрээслэлийг зохицуулсан хууль дүрэм манайд социализмын үед ч байсан. Гэхдээ тэр үед манайхан өмчгүй байлаа. Амины өмч гэхээр хэдэн мал, гэрийн эд хогшлоор л хязгаарлагддаг, орон сууц нь хүртэл улсынх байв шүү дээ. Тэгэхээр өв хөрөнгийн асуудлыг хуулиар гэхээс илүүтэйгээр, уламжлалын дагуу айлын бага нь хашаа байшингаа авч үлдэнэ гэдэг ч юмуу иймэрхүү замаар зохицуулж ирсэн. Харин 1990-нд онд манай улс зах зээлийн харилцаанд шилжин, ардчилсан Үндсэн хуультай болсонтой холбогдуулж хүмүүс өмчтэй болж эхэллээ. Малыг нь хувьд өглөө, орон сууцыг оршин суугчид нь өмч болгож авлаа, 2003 оноос газар хувьчлалын асуудал яригдсан, цаашилбал бизнес эрхлэх болсон гээд ер нь хүмүүс өмчтэй болж эхэлсэн. Үүнээс үүдээс өмч хөрөнгөө гэрээслэх, өвлүүлэх асуудал илүү ач холбогдолтой болсон.
Тэр муу ёр гэх мэт сүжиг, ёс заншилтай холбоотой зүйл бол чухал биш. Хүн хэзээ өөд болохоо мэдэхгүй болохоор хэдийд гэрээслэл бичих вэ, эдгэрэшгүй өвчин туссан тул бичих үү эсвэл нас ахиад ирэхээрээ бичих үү гэдэг нь зөвхөн тухайн хүний хүсэл зоригийн асуудал. Ер нь “гэрээслэл” гэдэг нь хүн амьд ахуйдаа өөрийн эд хөрөнгөө захиран зарцуулж байгаа нэг хэлбэр юм. Тэгээд тухайн гэрээслэгчийг өөд болсны дараа гэрээслэл нь задардаг. Өөрөөр хэлбэл, энэ хүн хэзээ, ямар хөрөнгөө хэнд гэрээслэв гэдэг нь зөвхөн өөд болсны дараа л яригддаг зүйл.
-Гэрээслэл үйлдлээ гэж бодоход түүнийг хадгалагч нь нотариатчид байдаг уу, эсвэл хэнд ч хэлэлгүй бичээд хивсэн дороо нуучихад хангалттай юм уу?
-Хуулийн дагуу гэрээслэлийг нотариат гэрчлэх, баталгаажуулах ёстой. Нотариатч байхгүй газар бол баг, сумын Засаг дарга, далайд явж байгаа усан онгоцон дээр бол онгоцны ахмад шийддэг.
-Тэгэхээр нотариат байхгүй газар сумын Засаг дарга шууд нотариат болдог хэрэг үү?
-Хууль зүйн сайдаас эрх авсан Засаг даргын тамгын газрын ажилтан нотариатын үүрэг гүйцэтгэнэ. Хилийн чанадад бол консулын ажилтан. Хорих ял эдэлж байгаа бол хорих ангийн дарга гэрээслэлийг гэрчлэх эрхтэй гээд заасан байгаа.
-Тэгвэл хорих ял эдэлж байгаад өөд болохдоо би тийм хөрөнгө тэр хүнд үлдээлээ гэвэл?
-Тэр гэрээслэлийг нь хорих ангийн дарга гэрчилж болно. Тэгэж гэрчлэх эрхийг нь хуулиараа олгочихсон болохоор гэрчилж байгаа хэрэг.
-Тэгэхээр эндээс үүдээд гадны дарамт шахалтад ороод жишээлэхэд гэр бүлийнхээ хүмүүст ашиггүй гэрээслэл үйлдсэн гэх мэт яриа гарвал яах вэ. Хүн зүгээр л цаасан дээр миний хүсэл зориг ийм гээд бичээд ирэхээр нь гэрчлээд баталгаажуулчихдаг юм уу эсвэл өөр ямар нэг шаардлага тавьдаг уу?
-Гэрээслэлээ нотариатчаар батлуулахаар орж ирж байгаа хүн юуны өмнө сэтгэцийн хувьд эрүүл, өөрийн үйлдлийн учир холбогдлыг ойлгох чадвартай гэдгийг тогтоосон мэргэжлийн эмчийн дүгнэлт шаардлагатай байдаг юм. Тэгээд дараа нь нотариатчтай харилцан ярилцах явцдаа бусдын дарамт шахалтад орсон эсэхийг тодруулах, тогтоох боломжтой. Гэхдээ бас тодруулах боломжгүй асуудал ч байж болох талтайг үгүйсгэхгүй.
-Гэрчилсэн баталгаажуулсан бол хүчин төгөлдөр, гүйцээ гэсэн үг үү?
-Гэрчлэх эрхийг нь нотариатч болон бусад хүмүүст өгсөн байгаа. Харин хүчин төгөлдрийн тухайд өв залгамжлагчид нь ташаа гэж үзвэл шүүхэд хандаад шийдвэрлүүлэх боломжтой. Мөн хүн хүсвэл гэрээслэл биелүүлэгч гэсэн хүнийг томилж болдог.
-Сүүлийн үед гэрээслэл үйлдэх тохиолдол нэмэгдэж байна уу эсвэл цөөрч байна уу?
-Өсөлт тийм өндөр биш байгаа. Өмчийн харилцаа хөгжихийн хэрээр бага багаар өсч байна гэж болно. Гэрээслэл бичихийн ач холбогдлын талаар захын нэг жишээ татъя. Тодорхой хэмжээний өмч хөрөнгөтэй, гурван хүүхэдтэй хүн байж гэж бодвол “Намайг өөд боллоо гэж бодоход миний өмч хөрөнгийг, миний бизнесийг энэ хүүхдийн хэн нь аваад явбал зохимжтой вэ, чадах вэ?” гэж бодож болно. Тэгээд жишээлэхэд, “Бага хүү маань ч илүү сэргэлэн, гүйлгээ ухаантай, танил тал ихтэй болохоор бизнесээ хариуцуулчихвал дээр юм байна” гэж бодоод үндсэн бизнесээ бага хүүдээ өвлүүлэхээр гэрээслэлдээ зааж болно. Тэгээд “Том хүү маань тогтсон амьдралтай, эрдмийн мөр хөөсөн, гэр бүлтэй болохоор бизнес авч чадахгүй, бизнес өвлүүлж дараа болголгүйгээр оронд сууцаа, банкинд байгаа хэдээс нэг хэсгийг нь өвлүүлье” гээд “Дунд хүү архи дарсанд шуналтай, хөнгөн амьдралд дуртай тул бизнес, байр сууцаа өгвөл яах ийхийн зуургүй үрэн таран хийнэ, гэхдээ амьдрах газар хэрэгтэй тул хашаа байшингаа өгье, өөрийн чадлаар ч болов мөнгө олог гээд машинаа өвлүүлье. Болохгүй бол нөгөө хоёр гайгүй явах нь гарцаагүй тул туслаж дэмжих биз ” ч гэдэг юм уу өмчийнхөө ямар хэсгийг хэнд өвлүүлэх вэ гэдгийг л удамдаа ашигтай байхаар шийдэж байгаа хэрэг. Хэн нэгэнд нь таалагдахгүй байлаа ч энэ бол хайртай эцгийнх нь эцсийн хүсэл зориг тул бүгд дагана. Энэ бол ач холбогдол нь.
Харин гэрээслэл үйлдээгүйгээс үүдэж болох хор хохирлын тухайд гэвэл тухайн хүний цуглуулсан тэр өмч хүсэл зоригийнх нь дагуу өвлөж авах ёстой хүмүүст нь очиж байна уу үгүй юу гэдгийг мэдэх боломжгүй болж буй юм. Дээрх жишээн дээр авч үзэхэд л гурван хүү нь маргаад эцэстээ бизнес, орон сууц, хашаа байшин, машин, хадгаламжаа бүгдийг нь үнэлүүлээд зарж борлуулаад мөнгийг тэгш хувааж авахаар шүүхэдлээ гэж бодвол эцэст нь бизнес ч үгүй, байр ч үгүй юу ч үгүй л хамгийн гол нь хоорондоо тангараг тасраад үлдэнэ. Нийгэм өөрчлөгдөхийн хэрээр өөр зуураа ярьж байгаад шийдэх боломжгүй болсон тул өвлөгчдийн хооронд өмч хөрөнгөтэй холбоотой маргаан маш их гарч байна. Тэгэхээр хүн гэрээслэл бичнэ гэдэг нь өөрийн хайрлаж, хүндэлж явдаг хүмүүсийнхээ өмнө хүлээсэн хариуцлага, соёл гэж болно.
За, цаашилбал хүн өөрийнх нь хууль ёсных нь өвлөгчдийн хооронд элдэв маргаан гарцаагүй гарна гэж үзэх, эсвэл үзэл бодол шашин шүтлэг гэх мэт өөр ямар нэг шалтгааны улмаас өмчөө огт хөндлөнгийн хүн, байгууллагад тодорхой үүрэг хүлээлгээд, нөхцөлтэйгээр өвлүүлж эсвэл үнэт уран зургийг цуглуулга гэх мэт зүйлээ тарж бутрахаас сэргийлэн гэрээслэн үлдээж бас болно. Энэ бүхнийг манай хуулиар нарийвчлан зохицуулж өгсөн байдаг л даа.
Энд бас өр зээлтэй холбоотой зүйлийг нэмэх нь зүйтэй байх. Энд өвлөж авсан өмчийнхөө хэмжээгээр өвлүүлэгчийн хариуцлагыг хүлээнэ гэсэн үг. Жишээлбэл, банкнаас 100 сая төгрөг зээлээд авчихдаг. Нэг өв залгамжлагч нь 50 сая төгрөгийн өмчийн өвлөж авсан бол тэр хэмжээндээ л өвлөгчийн өрийг хариуцна гэсэн үг. 5000 төгрөгийн өмч өвлөж байсан бол тэр хэмжээгээрээ л өрийн хариуцана.
Статистик
Гэрээслэл бичих гэсэн нэртэй таагүй ч гэлээ заавал гүйцэтгэвэл зохих хариуцлагад манайхан хэрхэн ханддаг талаар тодруултал их сонирхолтой гэж болохоор дүр зураг ажиглагдлаа. Нотариатчдын холбооны статистик мэдээллээс үзвэл гэрээслэлээ бичээд хуулийн дагуу нотариатаар батлуулсан тохиолдол нь 300 ч хүрдэггүй юм байна.
2007 онд 25, 2008 онд 40, 2009 онд 39, 2010 онд 23, 2011 онд 23, 2012 онд 27, 2013 онд 19, 2014 онд 40, 2015 онд 27, 2016 оны эхний таван сарын байдлаар 10 хүн тус тус гэрээслэлээ бичиж нотариатаар батлуулжээ.
Эндээс нэг талаас өв хөрөнгө булацаалдалгүй ёс уламжлалын дагуу шийдээд, тохой хугаравч ханцуйндаа гэсэн зарчмаар өөр хоорондоо шийдээд байна гэж ойлгож болохоор. Нөгөө талаас энэ талын хууль дүрмийг сайн мэддэггүй, хүссэнээр нь шийдэгдэнэ гэдэгт тэгтэл их итгээд байдаггүй юм байна гэсэн дүр зураг харагдаж байна гэж ойлгож болохоор. Алхам тутамдаа үлгэр жишээ болгон дагадаг Өрнө дахины тухайд гэрээслэл бичнэ гэдэг нь ерөнхийдөө шинэ хүн мэндлэхэд “төрсөн нь үнэн” гэж гэрчилгээ олгодогтой адил хэвийн зүйл болж хувирсан. Иймд гэрээслэл үйлдэх нь хүссэн хүсээгүй хэзээ мөдгүй та бидний хувьд ч хэвийн үзэгдэл болж хувирах биз.
Канадын хүн амыг өсгөхөд нөлөөлсөн гэрээслэл
Эцэст уншигч танд хамгийн хачирхалтай гэрээслэлүүдийн талаар товч сонирхуулъя. Америкийн саятан Леоне Хемсли гэгч нь хайртай нохойгоо арчилж, хооллож ундал гэж 12 сая ам.доллар үлдээсэн, хянах үүргийг буюу гэрээслэл гүйцэтгэгчээр төрсөн дүүгээ томилж, ажлын хөлс гэж 10 саяыг үлдээгээд хоёр хайртай ачдаа тус бүр таван сая ам.доллар өвлүүлжээ. Хүүхдүүд нь шүүхэд хандан маш удаад заргалдсан ч Хемслийн гэрээслэлийг өөрчлүүлж чадаагүй.
Кино продюсер Роджер Доркас гэж саятан гэрээслэлдээ 65 сая ам.долларын хөрөнгөө хайртай нохойндоо өвлүүлээд, эхнэр Уэнди Дитрихдээ 1 цент үлдээсэн байжээ. Уэнди ч гэрээслэлийг хүчингүй болгох гэж янз бүрээр заргалдсан ч хуулийн үүднээс гэрээслэл нь ямар ч өөгүй гүйцэтгэгдсэн гээд шүүх нохойны талд шийдвэр гаргасан. Иймд Уэнди нь муж улсын хуулийн цоорхойг ашиглан саятан нохойтой гэрлэлтээ батлуулаад, дараа нь нохойг нас барахад цорын ганц хууль ёсны өвлөгчөөр үлдсэн байдаг. Лондон хотын нэгэн банкны эзэн “Би юу ч үгүй дампуурсан” гэсэн хамгийн товч гэрээслэлийг өв залгамжлагч нартаа үлдээсэн байдаг.
Канадын өмгөөлөгч Чарльз Миллар гэгч нь олон арван сая ам.доллараар тооцогдох хөрөнгийнхөө дийлэнх хэсгийг нь түүнийг насан өөд болсон өдрөөс хойш 10 жилийн хугацаанд нэг эрэгтэйгээс хамгийн олон хүүхэд төрүүлсэн эмэгтэй авна гэсэн нөхцөлтэй гэрээслэл үлдээсэн нь хамгийн сонирхолтой баримт байдаг. Энэ нөхцөлийн дагуу олон сая ам.долларын хөрөнгийг авахын төлөө жинхэнэ уралдаан 1928-аас 1938 онд Канадад болж төрөлт асар ихээр, огцом нэмэгдсэн нь түүхэн баримт. Хожим нь энэ үзэгдлийг “Торонтогийн их дерби” буюу “Торонтогийн хурдан морины уралдаан” гэж хошигнон нэрлэх болсон юм.
Энэхүү “уралдааны байг” авах хамгийн өндөр магадлалтай гэгдсэн хоёр эмэгтэйг дүрэм зөрчсөн гэж “уралдаанаас” хассан байдаг. Нэгнийх нь таван удаагийн төрөлт бүтэлгүйтэж хүүхэд өөд болсон, нөгөөх нь өөр өөр эрчүүдээс 10 хүүхэд гаргасныг тогтоосон хэрэг. Гэхдээ энэ хоёрт тайтгаруулах шагнал гэж тус бүрт нь 13 мянган ам.доллар өгсөн. Үлдсэн 500 мянган ам.долларыг тус бүр есөн хүүхэд төрүүлсэн дөрвөн гэр бүлийн дунд тэгш хувааж тараасан. Энэхүү уралдааны явцад Канадын хүн ам хэдий хэмжээгээр огцом өссөнийг тааж хэлэхэд ч бэрх. Тэгэхээр Чарльз Милларын гэрээслэлийг Канадад хамгийн их буян болсон ухаалаг бөгөөд алсын хараатай гэрээслэл гэж болно.
Гэрээслэлийн талаар бодож байхад илүүдэхгүй л байх.
